Was bestimmt die Entwicklung von Lagerhäusern?

Zertifikate, Pre-Mietung und Strom – was bestimmt die Entwicklung von Lagerhäusern? Die neue Realität der Lagerinvestitionen ist weniger Risiko, mehr Anforderungen, schreibt Katarzyna Madej (im Bild), Direktorin der Industrieagentur bei Avison Young.

Pre-Mietung als wichtiger Faktor

<p derzeitig wird die höchste Investitionstätigkeit bei Projekten beobachtet, die eine Pre-Mietung von mindestens 50-60 % des Raums sichern. Dieses Belegungsniveau ist oft eine Voraussetzung für den Baubeginn – Entwickler legen heute großen Wert darauf, Risiken zu minimieren, wodurch vollständig spekulative Entwicklungen selten sind.

Der Markt ist deutlich polarisiert. Einerseits gibt es Akteure wie GLP, CTP oder Hillwood, die weiterhin spekulative Projekte aktiv entwickeln – vor allem an erstklassigen Standorten, wo die Nachfrage stabil und vorhersehbar ist. Andererseits gibt es Entwickler, die das Pre-Mietungsmodell bevorzugen und Investitionen erst nach Vertragsunterzeichnung starten.

BTS (build-to-suit) und BTO (build-to-own) Projekte sind nach wie vor ein wichtiger Marktsektor, insbesondere für Mieter mit spezifischen technischen Anforderungen oder die an Eigentum an der Einrichtung interessiert sind. Sie werden jedoch selektiv umgesetzt, hauptsächlich von erfahrenen Entwicklern, die auf maßgeschneiderte Lösungen spezialisiert sind.

Die Revitalisierung und Umwandlung von Brownfield-Geländen gewinnt ebenfalls an Bedeutung – insbesondere im Kontext von urbaner Logistik und der begrenzten Verfügbarkeit von Land in Ballungsräumen. Obwohl ihr Marktanteil noch klein ist, verstärkt sich dieser Trend allmählich.

Der Fokus liegt heute also auf Projekten mit dem richtigen Niveau an Pre-Mietung, anstatt auf einer bestimmten Investitionsart. Entscheidend ist die Verfügbarkeit des Kunden und die Sicherheit des Mietverhältnisses, ob ein Projekt realisiert wird – egal ob spekulative Anlage, BTS oder BTO.

ESG – nicht mehr ein Wettbewerbsvorteil, sondern eine Notwendigkeit

Grüne Zertifizierungen wie BREEAM oder LEED werden zunehmend zum Markstandard im Lagersektor. Es ist heute schwer, ein neues Projekt zu finden, das bereits in der Planungsphase keine Umweltzertifizierung beinhaltet. Ein Mindeststandard von BREEAM Very Good ist mittlerweile die Norm, und die meisten Entwickler, die A-Klasse-Einrichtungen realisieren, streben nach Excellent.

Warehouses mit BREEAM Outstanding-Zertifizierung sind ebenfalls bereits auf dem Markt, was das wachsende Engagement der Branche für Nachhaltigkeit und die steigenden Ambitionen der Entwickler zeigt. Für Investoren werden ESG-Aspekte zu einem der wichtigsten Kriterien – sie beeinflussen nicht nur die Entscheidung, in ein Projekt zu investieren, sondern auch dessen spätere Bewertung.

Es ist erwähnenswert, dass Zertifizierungen heutzutage auch messbaren Einfluss auf die Finanzierung haben. Banken, die Investitionsprojekte finanzieren, machen die Kreditbedingungen zunehmend von ESG-Bewertungen abhängig, bei denen Umweltzertifikate eine wichtige Rolle spielen. Dadurch verlieren sie ihre rein imagefördernde Funktion und werden zu einem echten Wertsteigerungselement für Immobilien. Zusammenfassend – Umweltzertifizierung ist nicht mehr nur ein Wettbewerbsvorteil, sondern ein verbindlicher Standard. In vielen Fällen ist sie sogar eine Voraussetzung für die Realisierung oder den Verkauf eines Projekts.

Investitionshemmnisse

Eines der häufigsten Hindernisse bei der Umsetzung von Lager- und Produktionsinvestitionen sind langwierige Verwaltungsverfahren – insbesondere die Erlangung einer Umweltentscheidung und einer Baugenehmigung. Die meisten Schwierigkeiten betreffen Produktionsinvestitionen in großen Ballungsräumen, wo Umweltverfahren allein bis zu 2 Jahre dauern können.

Die letzten 3 Jahre haben auch gezeigt, wie herausfordernd es geworden ist, ausreichende Anschlusskapazitäten zu sichern – vor allem für Unternehmen, die planen, Produktionsanlagen in Polen zu eröffnen. Die steigende Energienachfrage, verbunden mit der begrenzten Verfügbarkeit erschlossener Flächen, macht es zunehmend schwierig, ein Grundstück mit schnellem Zugang zu Strom zu finden. Die von Energieversorgern angebotenen Vorlaufzeiten reichen oft mehrere Jahre, was einen reibungslosen Start der Investition erheblich erschwert.

Weitere Barrieren sind:

• das Fehlen lokaler Entwicklungspläne, was Investoren zwingt, Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen einzuholen,
• komplexe Verwaltungsverfahren, insbesondere bei Projekten in der Nähe von Wohngebieten,
• ungeklärte Eigentumsfragen – einschließlich rechtlicher Streitigkeiten, Ansprüche oder die Notwendigkeit, Flurstücke zusammenzuführen.
Am häufigsten sind es die Produktionsprojekte, die mit den größten formalen und rechtlichen Herausforderungen konfrontiert sind. Die Verfügbarkeit der Infrastruktur und die Dauer der Verwaltungsverfahren werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren, die den Investitionsprozess maßgeblich beeinflussen.