Verträge verwalten das Risiko beim Lagerbau

Industrielle und logistische Entwicklung hat sich als einer der widerstandsfähigsten Segmente des Immobilienmarktes erwiesen, schreiben Mark Macaulay und Tasmyn Brittlebank, Baupartner in der Projects-Praxis der Anwaltskanzlei Dentons.

Die Nachfrage nach Lager- und Verteilungsflächen, angetrieben durch das Wachstum des E-Commerce, die Umstrukturierung der Lieferketten und die Erweiterung der Last-Mile-Delivery-Netzwerke, unterstützt weiterhin neue Logistikparks im gesamten Vereinigten Königreich. Dennoch hat sich das Bauumfeld hinter diesen Entwicklungen zunehmend verkompliziert.

Logistikprojekte werden häufig auf Brachflächen realisiert, sind stark auf stahlintensive Bauweisen angewiesen und erfordern oft umfangreiche Infrastrukturarbeiten außerhalb der Baustelle.

Da globale Lieferketten volatil bleiben, beeinflusst durch jüngste geopolitische Spannungen, einschließlich des Konflikts im Iran, die Energiemärkte und Schifffahrtsrouten, tragen diese zu einer erneuten inflationsbedingten Drucksteigerung auf die Kosten für Baumaterialien bei.

Für Entwickler und Auftragnehmer besteht die Herausforderung nicht mehr nur darin, Lagerflächen zu liefern, sondern auch die rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit Bodenverhältnissen, Volatilität der Lieferketten und Infrastrukturverpflichtungen zu managen.

Bodenrisiko und kontaminierte Flächen

Viele Logistikentwicklungen befinden sich auf ehemaligen Industrie- oder Produktionsstandorten. Während Brachflächen Planungsvorteile bieten können, stellen sie oft komplexe Bodenverhältnisse und Kontaminationsrisiken dar, die die Bauausführung beeinflussen.

Nach dem Umweltschutzgesetz von 1990 haben lokale Behörden die Befugnis, die Sanierung kontaminierter Flächen zu verlangen, wenn diese eine Gefahr für die menschliche Gesundheit oder die Umwelt darstellen. Wenn der ursprüngliche Verursacher nicht ermittelt werden kann, kann die Haftung letztlich auf die aktuellen Eigentümer oder Nutzer fallen.

Aus Sicht des Baurechts treten diese Risiken häufig während der frühen Baustellenarbeiten auf. Selbst wenn Phase I- und Phase II-Umweltuntersuchungen durchgeführt wurden, können unbekannte Kontaminationen oder instabile Bodenverhältnisse nach Beginn der Ausgrabungen auftreten. Die zentrale rechtliche Frage ist, wie dieses Risiko im Bauvertrag verteilt wird.

In einigen Verträgen verbleibt das Bodenrisiko grundsätzlich beim Auftraggeber, es sei denn, es wird ausdrücklich übertragen. Alternative NEC-Engineering- und Bauverträge regeln unerwartete physische Bedingungen durch Ausgleichsmechanismen, die Kosten- und Terminänderungen zulassen, wenn die Bedingungen wesentlich von den Erwartungen abweichen.

Englische Rechtsprechung unterstreicht ebenfalls die Bedeutung der vertraglichen Risikoallokation bei Bodenverhältnissen, und das Court of Appeal hat bestätigt, dass Auftragnehmer sich nicht auf unvorhergesehene Bodenverhältnisse berufen können, wenn der Vertrag die Verantwortung für die Untersuchung der Standortbedingungen auf sie überträgt.

Bei großen Logistikprojekten, die umfangreiche Erdarbeiten oder Sanierungsarbeiten umfassen, kann die Behandlung der Bodenverhältnisse im Bauvertrag daher erheblichen Einfluss auf die Terminplanungssicherheit und die Projektkosten haben.

Inflation, Stahl und Lieferketten

Moderne Verteilungsanlagen sind stark auf Tragwerksstahlrahmen, Fassadensysteme und mechanische Anlagen angewiesen, was Logistikentwicklungen besonders empfindlich gegenüber Volatilität in den Lieferketten macht.

Jüngste geopolitische Unsicherheiten haben diese Anfälligkeit verstärkt. Der Konflikt im Iran hat Bedenken hinsichtlich Störungen der globalen Schifffahrtsrouten und Energiemärkte geweckt, die Frachtkosten erhöht und den Druck auf Baumaterialien wie Stahl erhöht.

Für Entwickler, die Logistikprojekte beschaffen, stellt sich schnell die Frage der vertraglichen Risikoallokation, insbesondere wer das Risiko der Inflation trägt. Traditionelle Beschaffungsmodelle basieren auf Festpreis-Bauverträgen, die das Risiko der Kostensteigerung auf die Auftragnehmer abwälzen. Allerdings hat die anhaltende Volatilität der Materialpreise die Bereitschaft der Auftragnehmer erhöht, offene Preisaussetzungen zu akzeptieren.

Standardverträge bieten unterschiedliche Ansätze. JCT-Verträge enthalten optionale Schwankungsregelungen, die jedoch bei gewerblichen Entwicklungen häufig ausgeschlossen werden, während NEC-Verträge, insbesondere bei Zielkostenvereinbarungen, mehr Flexibilität bei der Kostensteuerung bieten.

Störungen in der Lieferkette können sich auch direkt auf den Zeitplan auswirken. Engpässe bei strukturellen Komponenten, Fassadensystemen oder mechanischen Anlagen können Verlängerungsansprüche auslösen und die Fertigstellungstermine gefährden — besonders problematisch, wenn Logistikentwicklungen an Mieter mit festen Betriebszeiten vergeben sind.

Auch hier zeigt die englische Rechtsprechung die Bedeutung einer klaren vertraglichen Gestaltung bei der Risikoallokation für Verzögerungen. Das Court of Appeal hat bestätigt, dass die Parteien die Verantwortung für Verzögerungen durch ihren Vertrag regeln können, selbst wenn dies die traditionelle Regel der Verhinderungsgrunds (die Regel, dass eine Partei keine vertraglichen Fertigstellungstermine durchsetzen kann, wenn sie selbst die Verzögerung verursacht hat) verändert.

Straßen- und Infrastruktur Schnittstellen

Die hohen Verkehrsaufkommen durch Verteilungsanlagen, insbesondere Schwerlastfahrzeuge, erfordern oft Ausgleichsmaßnahmen an der umliegenden Verkehrsinfrastruktur. Diese Arbeiten werden häufig im Rahmen von Section 278-Vereinbarungen nach dem Highways Act 1980 durchgeführt, die es Entwicklern ermöglichen, Arbeiten an der öffentlichen Straße zu finanzieren und durchzuführen.

Im Rahmen von Section 278-Vereinbarungen müssen Straßenbehörden detaillierte Entwürfe genehmigen und die Arbeiten innerhalb des Straßennetzes überwachen. Wenn Zufahrtsstraßen oder Kreuzungsverbesserungen mit dem Projektabschluss verbunden sind, können Verzögerungen bei Genehmigungen oder Bauarbeiten den Zeitplan und die praktische Fertigstellung beeinträchtigen.

Bei großen Logistikparks, in denen der Fahrzeugzugang für den Betrieb zentral ist, kann eine Fehlanpassung zwischen den Verpflichtungen im Straßenbau und den Bauprogrammen erhebliche Lieferprobleme verursachen.