Was bestimmt die Entwicklung von Lagerhäusern?

Die neue Realität der Lagerinvestitionen heißt: weniger Risiko, mehr Anforderungen, schreibt Katarzyna Madej, Direktorin der Industrial Agency bei Avison Young.

Vorvermietung als wichtiger Faktor

Derzeit ist die höchste Investitionstätigkeit bei Projekten zu beobachten, die eine Vorvermietung von mindestens 50–60 % der Fläche gesichert haben. Dieses Niveau der Belegung ist oft eine Voraussetzung für den Baubeginn – Entwickler legen heute großen Wert auf Risikominimierung, weshalb reine spekulative Projekte selten sind.

Der Markt hat sich klar polarisert. Auf der einen Seite stehen Akteure wie GLP, CTP oder Hillwood, die weiterhin spekulative Projekte vor allem an erstklassigen Standorten mit stabiler und vorhersehbarer Nachfrage entwickeln. Auf der anderen Seite gibt es Entwickler, die das Vorvermietungsmodell bevorzugen und Investitionen erst nach Abschluss von Mietverträgen starten.

BTS (Build-to-Suit) und BTO (Build-to-Own) Projekte sind weiterhin ein wichtiger Marktsegment – insbesondere für Mieter mit spezifischen technischen Anforderungen oder Interesse am Eigentum an der Immobilie. Diese Projekte werden jedoch selektiv realisiert, hauptsächlich von erfahrenen Entwicklern, die maßgeschneiderte Lösungen anbieten.

Auch die Revitalisierung und Umnutzung von Brownfields gewinnt an Bedeutung – besonders im Kontext der urbanen Logistik und der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken in Ballungsräumen. Obwohl ihr Marktanteil noch gering ist, nimmt dieser Trend stetig zu.

Der Fokus liegt heute also auf Projekten mit einem angemessenen Vorvermietungsgrad, nicht auf einer bestimmten Investitionsart. Die Verfügbarkeit des Kunden und die Sicherheit des Mietverhältnisses entscheiden darüber, ob ein Projekt umgesetzt wird – sei es eine spekulative Immobilie, ein BTS- oder BTO-Projekt.

ESG – kein Wettbewerbsvorteil mehr, sondern Pflicht

Umweltzertifikate wie BREEAM oder LEED werden im Lagerimmobiliensektor zunehmend zum Standard. Es ist mittlerweile schwer, ein neues Projekt zu finden, das bereits in der Planungsphase keine Umweltzertifizierung vorsieht. Ein Mindeststandard ist heute BREEAM Very Good, die meisten Entwickler streben eine Bewertung von Excellent an.

Marktteilnehmer sehen zunehmend auch Lagerhäuser mit BREEAM Outstanding-Zertifizierung, was das wachsende Engagement der Branche für Nachhaltigkeit und die steigenden Ambitionen der Entwickler unterstreicht. Für Investoren werden ESG-Aspekte zu einem der wichtigsten Kriterien – sie beeinflussen nicht nur die Entscheidung für ein Projekt, sondern auch dessen Bewertung.

Bemerkenswert ist, dass Zertifizierungen heute auch messbare Auswirkungen auf die Finanzierung haben. Banken knüpfen ihre Kreditkonditionen zunehmend an das ESG-Rating, bei dem Umweltzertifikate eine wichtige Rolle spielen. Zertifikate sind somit kein reines Marketinginstrument mehr, sondern werden zu einem wertsteigernden Faktor für Immobilien. Zusammenfassend lässt sich sagen: Umweltzertifizierungen sind heute kein Wettbewerbsvorteil mehr, sondern ein verbindlicher Standard – in vielen Fällen sogar eine Voraussetzung für die Realisierung oder den Verkauf eines Projekts.

Investitionshemmnisse

Eines der häufigsten Hindernisse, die die Realisierung von Lager- und Produktionsinvestitionen verzögern, sind langwierige Verwaltungsverfahren – insbesondere im Zusammenhang mit der Erlangung von Umweltgenehmigungen und Baugenehmigungen. Die größten Schwierigkeiten treten bei Produktionsinvestitionen in großen Ballungsgebieten auf, wo allein das Umweltverfahren bis zu zwei Jahre dauern kann.

Die letzten drei Jahre haben zudem gezeigt, wie schwierig es geworden ist, ausreichende Anschlusskapazitäten für Strom zu sichern – insbesondere für Unternehmen, die Produktionsstätten in Polen errichten wollen. Die steigende Energienachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit erschlossener Grundstücke machen es zunehmend schwer, einen Standort mit schneller Stromanbindung zu finden. Die Wartezeiten bei Energieversorgern betragen oft mehrere Jahre, was einen reibungslosen Investitionsstart erheblich erschwert.

Weitere Hemmnisse umfassen:

• Fehlende Bebauungspläne, die Investoren zwingen, individuelle Bauvorbescheide einzuholen,
• Komplexe Verwaltungsverfahren, besonders bei Projekten in der Nähe von Wohngebieten,
• Ungeklärte Eigentumsverhältnisse – inklusive Rechtsstreitigkeiten, Forderungen oder der Notwendigkeit, Grundstücke zusammenzulegen.

Vor allem Produktionsprojekte stehen vor den größten formalen und rechtlichen Herausforderungen. Die Verfügbarkeit von Infrastruktur und die Dauer der Genehmigungsverfahren werden heute zu entscheidenden Faktoren, die das Tempo von Investitionen maßgeblich beeinflussen.